上海居民住宅和商住房的区别

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【一】:商业用地和住宅用地的区别细则

商业用地和住宅用地的区别细则

弊端主要有以下几点:

1、使用年限商业配套40年,办公50年,比住宅的70年缩水严重;产权时间应该是土地使用权时间,不是房屋产权时间。因为房屋购买后,房屋产权就属于你了,但土地你只有使用权,无所有权,土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年,商业用地最高出让年限为40年。所以,住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后,国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大,但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确,因此,购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定:

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。最可能的方案是:到期后,你再次向国家交纳土地出让金,国家再次出让土地使用权。所以,你不会赔30年,但会多缴一些土地出让金,因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵!

2、交易税费初次购买或者转让时的契税按照3%收取,而住宅为1.5%;如果国家开征物业税、土地增值税,商业用房的标准也会比住宅高。

3、按揭方式大多不能申请公积金贷款,但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅,如采用银行贷款的方式,只能得到五成或六成按揭,最长贷款年限10年。

4、日常生活成本如按公建用途规定,其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以,对于购房者应该在购房时询问清楚。目前,开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施,能按民用价格缴纳。

如水费:3.7(住宅)/5.6(工业商业)/6.1(宾馆、饭店、餐饮业)

5、设计标准设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少,而普通住宅的要求较高。

6、落户问题无法迁入户口优点主要有以下几点:

1、关于保值性开发商能将土地建造成本都较高的商用房,改为住宅出售,主要由于住宅可变现性强,风险小,销售速度快资金回笼时间短等因素,当然,最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强!能实现较高的利润价值。因此购房者在购买这类住房时,往往也是由于缺乏其他的选择导致的,房产相应的保值性也比较好。

2、关于建造标准非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求,人防和消防等建设标准都较高,对开发商而言,成本将提高,但对购房者的使用影响不大。

3、可以注册公司北京市工商局正式下文:公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或商品房购房合同写明房屋用途为"住宅(包括公寓、别墅)"的,房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的(如商住、综合等),均不予登记注册。因此,非住宅类房产,可以注册公司。

使用年限存在差异事实上,关于土地性质的问题,还要追溯到1990年国务院公布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,这份文件中将土地出让分为五类,并对各类性质土地的最高使用权年限进行了说明,分别是居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五

十年;商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用地五十年。

所以很明显,根据这份条例,购买在非“居住”用地上建造的房子,首先受影响的是使用权年限,也就是说,这类住宅的使用权期限都要短于居住用地上的住宅。而且根据今年两会刚刚通过的《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”这就是说,住宅用地上建造的房屋,使用期限已经基本不受之前“七十年”的束缚,而非住宅用地上的房产期满之后如何延续,则还有一定具体问题具体分析的空间。

贷款、生活成本、户口问题需要注意除了比居住用地少了二三十年的使用期,非居住用地上建造的住宅项目还会面临下面几个不同的地方。

首先是贷款,对于居住用地的房产,目前,银行一般都会允许贷款人办理首付最少三成、最多贷款七成、最长三十年还清的个人住房贷款,但如果是购买非居住用地的房子,银行虽然也有可能按普通住房贷款来办理,但多数情况往往会按照商业楼,即首付最少四成,最长十年还清的情况来办理,而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。www.fz173.com_上海居民住宅和商住房的区别。

其次是生活成本的不同。由于土地性质是商业或者工业,用电、用水等方面的收费标准也要按照商业或者工业的标准来执行,一般要比普通生活用电、用水的价格高出30%左右。

但对于综合性质的土地来说,由于可能是“住宅”和“商业”综合立项,那么在这种条件下,还是可能获得普通生活用电、用水的收费标准。当然为了保险起见,消费者最好让开发商在合同中注明,或者通过补充条款的方式规定进去,这样如果发生纠纷才能有案可查。

再次是户口问题。在商业用地上建造的房屋,由于其商业或者办公性质,原则上是不可以落户口的;至于综合用地,则因为它可能包含了住宅立项,所以正常情况下并不影响购房落户的实行。

除此之外,现在很多商业性质的“商住楼”非常好卖的原因,不小程度在于可以在工商局注册办公,这在去年6月北京市工商局叫停“住宅办公”之后越来越成为这类物业的最大优势,因此对于投资者来说也有不小的吸引力。

最后关于土地使用年限还要再说一点,这个“年限”是根据土地转让的时间来开始计算的,也就是一般所说开发商拿地的时间算起,而不是有些人理解的是从买房人签订购房合同算起,更不是从入住开始算。具体的使用权期限会在购房合同中写明,对此消费者也要必须给予足够的关注。

【二】:销售住宅和商业地产的十大区别

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在房地产业界有一句话叫:“做住宅地产是小学生,做商业地产是大学生;做住宅地产的销售是小学生,做商业地产的销售是大学生。”也许这个比喻并不十分恰当,但却足够形象。那么,商业地产与住宅地产在营销方面具体有何区别呢?

一、销售产品不同 新浪乐居 住宅地产的产品相对来说是独立的、封闭的、标准化的;而商业地产的产品是公众的、共享的、个性化的。

具体来说,住宅地产是卖居住产品的,如三室两厅、两室一厅等,它的属性是居住的;而商业地产是卖商业空间的,如卖场、商铺等,它的属性是商业经营的。住宅地产多是按标准户型设计出来的,在它设计之前就已经对其户型进行了反复推敲,不会由某个人自行分割;而商业地产则不同,在做商业地产之前很难将商铺的面宽、进深、面积、做什么品牌、做什么品类、由哪个商户来做、今后体现什么功能等诸多问题考虑清楚,这需要根据它的具体需求做个性化分割。住宅地产卖了以后是用来居住的,没有什么技巧可言;而商业地产卖了以后是用来经营的,经营的品类各个方面都不一样,它们销售的产品也是截然不同的。此外,住宅地产销售的产品非常标准化,简单且使用用途明确;而商业地产销售的产品是不确定性的,当然这并不意味着一无所知,只是说它个性化的需求很难确定。

房产装修 二、对象不同 住宅卖给的是居住的消费者;而商业地产卖给的是两种人:一是自营户(即需要自己来经营的),二是投资客(将物业持有后自己并不经营,而是进行二次出租收取租金收益的)。

关于卖住宅地产,可以说来者都是客,卖给谁都可以,并不会设定购房人的具体条件;而商业地产则不同,卖家居建材的不能卖服装,卖珠宝的不能卖儿童用品……这是因为商业地产是有经营定位的,如果定位为全部做女装,那么即使是男装也不能进入,如果不遵循这个规律,不仅自身难以成活,还会影响到其他人,最终导致整个商铺的衰落。

现在国内很多人在卖商铺时,往往忽略了卖商铺与卖住宅的区别,只要对方给钱就卖,具体做什么并不关心。这种做法无法保证商铺经营的品质以及卖场的规范,不仅是对投资客户、自营商户的不负责任,更是对开发商自己的不负责任。

三、消费环节不同

开发商将住宅地产开发后就要卖给住户,住户买房后就进入了住宅的终端消费环节。严格来说这是个一次性长期消费的过程,后续消费没有任何技术含量,任何人买了住宅都会住,就如同任何人买了衣服都会穿一样。而商业地产则不同,商户买了商铺后需要装修、进货、经营……在这个过程中,消费只是个开端,以后能否成功经营还是个未知数。后续消费将是一个不断变化、不断整改、不断提高的专业性很强的过程,就如同买汽车需要提供整个管理体系一样,在消费后需要专业的服务、专业的各项保障以及专业的机构提供服务,而不是某

个人可以独立完成的。

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四、销售卖点不同 我们在销售住宅的广告中常可以看到地段好、环境好、户型好等字眼,这说明住宅的卖点在广告,它卖的是一种生活品质或者是生活方式,它永远是围绕着生活品质、生活方式、以及生活目标来做营销推广宣传的;www.fz173.com_上海居民住宅和商住房的区别。

而商业地产的销售则不同,商业地产永远是围绕着投资价值,投资信心来做的,它的卖点就是反复向消费者传递投资的价值以及投资的信心。 在具体的营销宣传中,住宅地产主要是宣传其绿化、户型、电梯配置等方面的优势;而商业地产则更多地是宣传其地段、定位、管理保障、主力商户、开发物业的开发商、物业的完整性、后期管理团队、市场前景等优势。

五、售后服务不同 商业地产与住宅地产在服务保障的深度、内容、以及方式方面都有所不同。住宅地产在出售以后也会提供相关的售后服务,如物业绿化、车管、保卫、物业维修等等,但是这些服务都是一般性的物业服务;而商业如果只是提供这些售后服务显然是行不通的。商业地产提供的售后服务除了以上提到的一般性物业服务以外,还包括现场管理服务、营销推广服务、员工和商户的培训服务、

经营理念及经营技巧指导的服务、顾客售后投诉接待的服务等诸多方面。

我们常说,一个购物中心也好,一个商场也好,它有十项保障,而这些保障都是售后服务的保障。由此可见,商业地产的售后服务绝不是一个单纯的保卫保洁服务,如果混淆了商业地产与住宅地产的区别,卖商业地产同卖住宅地产一个样,卖后不管不顾,那肯定是行不通的。

六、营销策略不同 在前面我们提到,住宅地产卖的是生活品质和生活方式,而商业地产卖的是投资价值,保障的是投资信心。由此可见,商业地产与住宅地产在营销策略方面也会有所不同。

住宅地产的营销策略是针对商品的户型、环境、住户采取的营销方式,相对来说比较简单,只是一个广告——预售——开盘——签约的过程。而商业地产的营销策略则不是这么简单,它需要在销售前期、中期、后期采取不同的策略。

具体来说,商业地产在售前一定要保证定位非常明确,有理有据,告诉商户、投资人、投资客、经营户我们做什么,通过前期的明确定位保障商业物业的投资方向、商户目标和经营目标。在明确了商业定位之后,就要在销售过程中有后续的招商推进,边卖边招商,相互促进,通过招商推动销售。在销售后期,要严格按照售前各项管理合同、管理公约、管理保障、管理措施、管理要求来提供专业和规范的管理,保障投资人的信心和利益,通过招商之后的管理服务来保障销售。

简而言之,就是在售前要明确方向,售中推进销售,售后保障利益,否则对开发商、对投资商户都是没有好处的。

七、销售策略不同 在整个销售过程中,商业地产不能遵循住宅地产的销售方法,不是一个简单的通过打广告达到签约目的的过程,更重要的是通过商业的招商、经营、管理来促进、保障销售。有

关销售策略的不同在上一点中已经讲了很多,在此不再赘述。

八、销控策略不同 住宅地产销售时采取的销控策略是:哪栋楼卖?哪栋楼不卖?哪些户型卖?哪些户型不能卖?而商业地产则不同,商业地产的销控策略主要有以下三点:

首先,投资类型的销控。商业地产需要将哪一部分做经营,哪一部分做投资提前划分清楚,投资客和自营户需要按照区域整体划分,否则将会影响后期招商。而住宅地产由于其独立性和封闭性,则不需要提前划分。www.fz173.com_上海居民住宅和商住房的区别。

其次,经营品类的销控。商铺一定要严格按照经营品类去卖,而不能随意混杂。例如,卖皮具箱包的楼层绝不允许经营女装。而住宅地产则不会根据老人、小孩、男人、女人去分类销售。

第三,售与不售的销控。这一点对于商业物业来说是至关重要的,很多商业地产开发商正是因为没有考虑清楚这一点而使得很多商铺滞留。因此,在卖商业物业之前,必须提前清楚哪一部分是必须要拿出来卖的,以解决自身的资金回报问题;哪一部分是不卖的,留作主力店招商;哪一部分是自营的。而住宅地产则不存在这一问题。

九、投资回报不同

商业地产与住宅地产的投资回报方式截然不同。住宅地产的投资回报方式主要指开发销售的回报方式,即简单的开发——销售——回报过程。而商业地产则不同,商业地产的投资回报方式主要有三种:

首先,经营收益回报。即不卖物业,每年靠租金收益。现在商业物业做得比较好的回报金能在12~15年,投资回报能达到6~8个点。

其次,物业增值回报。住宅地产物业的增值主要是靠供求关系或者自然增值,因此,它的增值额度是有限的。而商业地产物业的增值是靠经营的收益,由于它遵循的是投资回报的规律,因此这种收益将是翻番的。

第三,资本收益回报。商业地产可以通过商业银行获取融资贷款,而住宅地产则不具备这种回报方式。

十、专业程度不同

通常一些大型的、规范的商业物业,都需要专业化的运作,即专业的商业定位、专业的规划设计、专业的销售营销、专业的招商招租、专业的运营管理、以及专业的资本运作;而

住宅地产的运作过程则简单得多,我们可以将其视为“五个一工程”,即一块地,一个设计方案,一笔钱,一个工程队,一个销售公司即可。也就是说,商业地产的运作是个性化的,而住宅地产的运作是标准化的。

【三】:商住房or纯住宅你更倾心哪个

  商住房没有限购你造吗?商品房的小户型、低总价的优势吸引了不少购房者的目光,那么商住房真的和纯住宅是一样的吗?小编在此全方面分析两者优劣,使你一目了然,从而做出最佳选择。

  1、产权

  商住房40年产权,申请到混合,可以到50年。《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确。

  纯住宅70年产权,到期后自动续期。

商住房or纯住宅

  2、贷款

  “商改住”项目的首付在50%,而且无法使用公积金贷款,这就给购房者带来了一定的资金压力。大多不能申请公积金贷款,但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅,如采用银行贷款的方式,只能得到五成或六成按揭,最长贷款年限10年。

  居民购买纯住宅除了动用积蓄,购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款,仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决,目前运用此种"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。

  3、政策

  在京购房审批条件时,商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核。也就是说,已有两套住宅的京籍家庭,可购买商住住宅。非京籍家庭,无论是否符合纳税或社保条件,都可买商住房。不限购不限贷,总价较低是商住房最大优势。

  商住房目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看,投资人出手将承担巨大的出售成本,而这些也使买方选择难度加大。

  现在国家已经明确规定,禁止商改住,所以当下销售的商住房都是以前申请下来销售的。这也是很多开发商打着“绝版loft”或者“绝版商住房”的旗号的原因。而且商住房不能落户口,纯住宅可以落户。

  4、日常生活

  商住房几乎没有南北通透户型,东南西北都有户型,超小户型较多,以40-80为主。居住密度大,一般从7-20多户都出现过。一般物业费较高,没有天然气,是商住水电,不能使用煤气。收费按照商业标准,供水费2元/立方,电费1元/千瓦时。有些开发商比较强,可以申请到民用水电,并且还能够到申请到了天然气,但无法写到购房合同中。也就是说,大部分商住房无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费,要承受较高的生活成本。

  纯住宅一般南北通透,双阳户型居多,一般一层2-4户,环境比较安静,舒适度也大大提高。周围生活设施大部分较为齐全,学校、医院、超市等一般都应有尽有,生活成本较低,较为便利。

 

【四】:安置房和商品房的区别有哪些

  现在房子种类非常多,经济适用房、商品房、安置房、廉租房、公租房等等,对于不清楚的人来说那是头大,因为类型太多了分不清,那今天小编要给大家介绍的是安置房,一起了解下什么是安置房,安置房和商品房的区别有哪些?

  什么是安置房?

  安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快,政府尽可能新建更多的安置房,不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

  安置房分类

  根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类:

  一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

  另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。

  安置房的优势:

  1、是现房,而且早期的安置房有些的地理位置优越,小区配套较完善;

  2、户型适中,以小两房、小三房、部分中三房为主,即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数,而且大部分为多层建筑

  3、政府统建的房屋质量较为稳定;

  4、安置房依托地理优势和小区配套优势,升值比率与经济增长周期吻合,升幅较快  更重要的是,这些安置房如果没有产权,价格普遍会比市价低。

  当然,还有一个客观原因,安置房的业主往往享受多套房源,使其有出售的需求和可能。

  安置房和商品房的区别:

  什么是商品房?

  原是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋。

  内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

  外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物。为进一步简化交易手续、刺激住房消费,按照总量控制、合理平稳的原则,北京市政府1999年11月发文规定,除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房(廉租房)外,普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房,职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易,统一归并为内销商品住房交易,销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。

  安置房和商品房的区别主要在以下几个方面:

  1、土地来源的区别。

  拆迁安置房屋的土地是划拨的,因此与购买的正常商品房(商品房开发,开发商取得土地是通过出让方式)是有区别的。但拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证,可以进行上市交易。所以要看开发商是否对安置房进行产权登记。

  2、产权的区别。  很多安置房不是完全产权,即具有完全的房屋所有权,却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地,也就是没有缴纳出让金。而商品房是完全产权,即完全的房屋所有权和完全的土地使用权,土地性质是出让,也就是缴纳了土地出让金。所以,安置房在以后再次交易时,可能会被要求补缴土地出让金。当然,目前安置房交易并没有要求这样,但法律规定是要缴纳的,所以,一但政府出台政策,那就很可能要交。

  3、质量的区别。

  安置房往往建设利润被限制的很死,因此,建筑商往往能偷工减料就偷工减料以增加利润。加上职能部门监管不力或者甚至沆瀣一气,造成普遍上安置房的质量不如商品房。当然,也有比较负责的或者示范工程之类的,质量相对较好的安置房,但是不多,能碰上算是中彩票了。

  4、交易限制的区别。

  安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

  5、享受权利的区别。

  商品房的买受人一般享有该房屋的全部所有权包括占有、使用、收益、处分。买受人可以将此房屋依法转让、出租、抵押、赠与以及继承,甚至可以依法出典。这是因为买受人依法取得了该房屋的所在位置的土地使用权以及土地上坐落房屋的所有权。商品房于其他类型的房屋相比在价格上要高出许多,因此买受人对其享有的权利也相应的全面。

  6、交易时间的限制。

  不少安置房都有交易时间限制,也就是规定在几年内不得上市转售。商品房没有这方面的规定,只要是你买到的已经办理过登记的现房,就可以上市交易。不过,商品期房,法律上是不允许转售的。

  什么是安置房?相信现在大家都清楚了吧,简单来说就是安置给被拆迁人的房子,这些安置房与普通的商品房是存在很大差别的,大家可别搞混了。

【五】:商住楼与普通住宅的区别主要体现在哪些方面

  学习啦小编语:不少网友在购房时,不知道是该选择商住楼还是普通的住宅,这时需要了解商住楼与普通住宅的区别,趋利避害,做出明智抉择。商住楼与普通住宅的区别主要体现在用途、使用年限等方面。

  定义

  商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用,商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务,其余为住宅的综合性大楼。

  普通住宅,是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前,多为多层住宅和高层住宅。

  商住楼与普通住宅的区别

  建造商住楼的成本和一般住宅的成本差不多,但底层作为商业用房出售的价格比住宅的价格高出许多,开发商通过商住楼可以获得高额利润。一些公司利用商住楼底商进行经营活动,如银行、书店、食品超市、邮局等,这些行业的存在可以方便周围市民的日常生活。

  1、从用途上看,商住楼的裙楼部分或者其他中间楼层可以作为商业用途,普通住宅的话就不可以,仅能作为住宅用途。

  2、在使用年限上,普通住宅产权年限为70年,商住楼的土地使用性质为综合用地,使用权年限为50年。

  3、对于购房者来说,就休息来说,普通住宅相对会好点,从日常生活的方便和工作来说,商住的环境会更便利。

  由于生活中的情况比较复杂,建议在购房前询问清楚,签订合同时明确相关条款,以防上当受骗。


商住房和住宅房的区别 上海商住房水电费

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